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政策文件

廣州南沙新區試點共有產權住房管理實施細則

來源:建設局發布日期:2019-10-23 14:45:00【瀏覽字號:

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    第一章 總則

  第一條 目的和依據

  為加快建設多主體供給、多渠道保障、租購并舉的住房制度,進一步完善住房供應體系,規范本區共有產權住房建設和管理,結合本區實際,根據《廣州南沙新區試點共有產權住房管理辦法(暫行)》(以下稱《管理辦法》),制定本細則。

  第二條 定義與適用范圍

  本細則所稱的共有產權住房,是指政府提供政策支持,由開發建設單位按照有關標準開發建設,向符合條件人群提供,銷售均價低于同地段、同品質商品住房價格水平,并限定使用和處置權利,實行政府與購房人按份共有產權的政策性住房。

  本區共有產權住房分為面向本區城鎮戶籍中低收入住房困難家庭(以下稱“對象一”)供應的共有產權保障性住房和面向區域內重點發展領域緊缺型人才、港澳青年(以下稱“對象二”)供應的共有產權人才住房兩類。

  本細則適用于本區行政區域內開展的各類共有產權住房的審核配售、回購、上市流轉以及監督管理等相關工作。

  第三條 職責分工

  各行政部門應按照各自職責做好共有產權住房的相關工作,具體職責如下:

  區住房城鄉建設局負責統籌組織本行政區域內共有產權住房申請的受理、審核、分配以及監督管理等工作,以及牽頭負責共有產權制度建設、更新具體實施細則和相關工作方案。

  南沙開發區人才發展局負責對申請人領取南沙新區高端領軍人才安家補貼情況進行審核。

  區發展改革局負責本行政區域內共有產權住房的統籌投資管理工作。項目引進部門或行業主管部門各自負責對申請人的工作單位所處的行業領域符合南沙新區“1+1+10”重點產業促進政策體系情況進行審核。區發展改革局組織各相關部門對難以界定或存在爭議的個案進行審核認定。

  區市場監管局負責本行政區域內共有產權住房的價格監督檢查工作。

  區財政局根據相關職能部門提出的需求,結合各級財力情況,負責對政府投資籌集共有產權住房建設、管理和相關配套設施的資金安排和監管。

  市規劃和自然資源局南沙區分局根據相關職能部門提出的共有產權住房建設方案、需求規模、銷售模式等,負責共有產權住房用地規劃保障、建設用地供應,新建共有產權住房項目建設工程規劃許可審批和規劃條件核實管理工作,共有產權住房相關登記工作以及申請人住房產權現狀核查工作。

  南沙開發區金融局負責本行政區域內共有產權住房購買人申請銀行貸款協調工作。

  南沙開發區土地開發中心負責納入區土地收儲計劃的共有產權住房建設用地的收儲管理工作。

  市公安局南沙區分局戶籍管理部門負責指導各項目所在轄區派出所配合各鎮(街道)、項目管理方做好入住人員的戶籍信息核查工作;市公安局南沙區分局出入境管理部門負責港澳青年身份信息核查工作。

  區民政局負責審查核實共有產權住房申請家庭的收入和財產狀況。

  區人力資源和社會保障局負責對申請人的社保繳費情況,持有高級及以上專業技術資格或執業資格證書情況,具有高級技師職業資格情況,所從事的工種(崗位)符合本區緊缺工種(職業)目錄的情況進行審核。

  區稅務局負責本行政區域內共有產權住房的稅務征收和納稅信用管理工作。

  區教育局負責對對象二相關人才的畢業院校水平和學歷學位證明資料的真偽性進行審核。

  廣州住房公積金管理中心以及受托機構負責本行政區域內共有產權住房購買人公積金貸款審核和保障工作。

  第四條 政府份額持有機構

  區住房城鄉建設局委托的區屬國有企業作為代持機構持有共有產權住房的政府份額。

  受委托區屬國有企業的運營管理工作規范,另行制定。

  第二章 審核配售

  第五條 對象一申購流程

  共有產權保障性住房實行網上申請與線下提交資料接受審核相結合的方法進行申購,具體按照以下程序進行:

  (一)發布申購公告

  區住房城鄉建設局根據共有產權保障性住房籌集和建設情況,及時發布共有產權保障性住房申購公告,包括項目推出時間、適用申購對象、建設規模、戶型配比、銷售均價以及使用過程中政府產權部分租金標準等信息。

  (二)提交申購申請

  自申購公告發布之日起,有申購意向的對象一可在規定時間內通過訪問www.nszcdx.com登錄廣州南沙新區(自貿片區)政策兌現系統進行注冊,下載填報《廣州市南沙區共有產權保障性住房申購表》等相關表格,并上傳系統進行預審。

  (三)遞交申請材料

  廣州南沙開發區政策兌現窗口負責對線上申請進行預審,預審通過后由系統發送短信通知申請人,申請人需于接到通知之日起5個工作日內、集中申報結束日期之前,到窗口遞交相關紙質版申請資料和證明文件,具體如下:

  1. 廣州市南沙區共有產權保障性住房申購表(原件);

  2. 申請人及共同申請家庭成員的身份證及戶口本(復印件,現場核驗原件);

  3. 申請人的婚姻狀況證明,離異的應當提交離婚協議書或者法院離婚判決書(復印件,現場核驗原件);

  4. 承諾書(原件);

  5. 申請購買共有產權保障性住房情況聲明書(原件);

  6. 申請人及共同申請家庭成員的房屋查冊證明(復印件,現場核驗原件);

  7. 申請人收入及財產情況證明(原件);

  (四)審核及異議申訴

  廣州南沙開發區政策兌現窗口對遞交的申請材料進行形式審核。對缺少申請材料或遞交材料明顯不符合規范要求的,出具材料補正通知書,一次性告知申請人需要補正的全部內容;對明顯不符合申請條件的,明確告知申請人不予受理的具體原因及依據,并將申請材料退回。廣州南沙開發區政策兌現窗口匯總當天的申請資料,歸類整理后報送至區住房城鄉建設局,由其根據各單位審核內容將相關資料于1個工作日內分送區民政局、市公安局南沙區分局等各審核部門。

  1. 區民政局負責對申請家庭的收入和財產狀況及婚姻狀況進行審查核實,在審核匯總表加具審核意見并蓋章,于收齊資料7個工作日內反饋區住房城鄉建設局。

  2. 市公安局南沙區分局負責對申請人戶籍進行審核,分別在審核匯總表加具審核意見并蓋章,于收齊資料7個工作日內反饋區住房城鄉建設局。

  有關部門在審核過程中,發現申請人提交的材料不符合規定的,應自發現之日起2個工作日內集中反饋給區住房城鄉建設局,由其匯總后,向申請人出具補充相關材料的通知書。通知書由廣州南沙開發區政策兌現窗口對外發放。申請人自收到通知之日起3個工作日內補正材料。除不可抗力外,未在規定時間內按要求補正材料的,視為放棄本次申請。

  區住房城鄉建設局在收齊各相關單位審核意見后,于5個工作日內出具申請審核情況匯總表。經審核不符合條件的,發出《不符合購買南沙區共有產權保障性住房條件通知書》,告知申請人并說明理由。通知書由廣州南沙開發區政策兌現窗口對外發放。

  申請人對審核結果有異議的,可在3個工作日內向區住房城鄉建設局提交《申請購買南沙區共有產權保障性住房異議申訴表》及相關資料進行異議申訴。區住房城鄉建設局在7個工作日內會同相關部門進行異議復核,并將復核結果反饋申請人。

  (五)公示及異議申訴

  審核通過的,區住房城鄉建設局在廣州市南沙區政府門戶網站、廣州南沙新區(自貿片區)政策兌現系統公示通過審核的申請人名單。公示期為5個工作日,公示期間受理異議申訴。公示期滿無異議的,獲得申購資格;公示期內有異議的,經查異議屬實的,由區住房城鄉建設局取消當次申購資格。

  獲得申購資格的申請人名單由區住房城鄉建設局正式書面通知其委托的區屬國有企業,以開展下一步配售工作。

  第六條 對象二申購流程

  共有產權人才住房實行網上申請與線下提交資料接受審核相結合的方法進行申購,具體按照以下程序進行:

  (一)發布申購公告

  區住房城鄉建設局根據共有產權人才住房籌集和建設情況,及時發布共有產權人才住房申購公告,包括項目推出時間、適用申購對象、建設規模、戶型配比、銷售均價以及使用過程中政府產權部分租金標準等信息。

  (二)提交申購申請

  自申購公告發布之日起,有申購意向的對象二可在規定時間內通過訪問www.nszcdx.com登錄廣州南沙新區(自貿片區)政策兌現系統進行注冊,下載填報《廣州市南沙區共有產權人才住房申購表》等相關表格,并上傳系統進行預審。

  (三)遞交申請材料

  廣州南沙開發區政策兌現窗口負責對線上申請進行預審,預審通過后由系統發送短信通知申請人,申請人需于接到通知之日起5個工作日內、集中申報結束日期之前到窗口遞交相關紙質版申請資料和證明文件,具體如下:

  1. 緊缺型人才

  (1)廣州市南沙區共有產權人才住房申購表(原件);

  (2)申請人的身份證及戶口本(復印件,現場核驗原件);

  (3)共同申請家庭成員的身份證及戶口本(復印件,現場核驗原件);

  (4)承諾書(原件);

  (5)申請購買共有產權人才住房情況聲明書(原件);

  (6)勞動合同或相關建立勞動關系的證明文件(復印件,現場核驗原件);

  (7)社保繳費證明材料或個人所得稅繳納記錄(含本年度與上一年度,原件);

  以下第(8)、(9)、(10)、(11)項申請材料根據申請人實際情況選擇其一提供:

  (8)學歷與學位證明(需提供高等教育學歷學位認證報告,或教育部留學服務中心出具的國(境)外學歷學位認證書,復印件,現場核驗原件);

  (9)職業資格證書或相關職業資格證明文件(復印件,現場核驗原件);

  (10)執業資格證書(復印件,現場核驗原件);

  (11)專業技術資格證書,①若申請者專業技術資格通過評審取得,需提交職稱證書、評審表;②通過認定取得的,需提供職稱證書、認定申報表;③通過考試取得的,需提供職稱證書、考試信息登記表。(復印件,現場核驗原件)。

  2. 港澳青年

  (1)廣州市南沙區共有產權人才住房申購表(原件);

  (2)申請人的港澳居民來往內地通行證(復印件,現場核驗原件);

  (3)共同申請家庭成員的身份證明材料(復印件,現場核驗原件);

  (4)承諾書(原件);

  (5)申請購買共有產權人才住房情況聲明書(原件);

  (6)學位證明(需提供高等教育學歷學位認證報告,或教育部留學服務中心出具的國(境)外學歷學位認證書,復印件,現場核驗原件);

  (7)在本區內有效的工作/學習/居留證明材料(復印件,現場核驗原件)。

  (四)審核及異議申訴

  廣州南沙開發區政策兌現窗口對遞交的申請材料進行形式審核。對缺少申請材料或遞交材料明顯不符合規范要求的,出具材料補正通知書,一次性告知申請人需要補正的全部內容;對明顯不符合申請條件的,明確告知申請人不予受理的具體原因及依據,并將申請材料退回。廣州南沙開發區政策兌現窗口匯總當天的申請資料,歸類整理后報送至區住房城鄉建設局,再由區住房城鄉建設局根據各單位審核內容將相關資料于1個工作日內分送南沙開發區人才發展局、市規劃和自然資源局南沙區分局、區人力資源和社會保障局、區教育局、區稅務局、市公安局南沙區分局、區發展改革局、行業主管部門、項目引進部門等各審核部門。

  涉及審核緊缺型人才申請人的各部門審核工作如下:

  1.區住房城鄉建設局負責對緊缺型人才申請人政策性住房享受情況進行審核,在審核匯總表加具審核意見并蓋章,于收齊資料7個工作日內完成相關審核工作。

  2.南沙開發區人才發展局負責對緊缺型人才申請人領取南沙新區高端領軍人才安家補貼情況進行審核,在審核匯總表加具審核意見并蓋章,于收齊資料7個工作日內反饋區住房城鄉建設局。

  3.市規劃和自然資源局南沙區分局負責對緊缺型人才申請人及其共同申請家庭成員在南沙區內的自有產權住房情況進行審核,在審核匯總表加具審核意見并蓋章,于收齊資料7個工作日內反饋區住房城鄉建設局。

  4.區人力資源和社會保障局負責對申請人的社保繳費情況進行審核;對申請人持有高級及以上(或相當于)的專業技術資格、執業資格證書情況進行審核;對申請人具有高級技師職業資格情況進行審核;對所從事的工種(崗位)符合本區緊缺工種(職業)目錄的情況進行審核,在審核匯總表加具審核意見并蓋章,于收齊資料7個工作日內反饋區住房城鄉建設局。

  5.區教育局負責對申請人的學歷、學位情況進行審核,在審核匯總表加具審核意見并蓋章,于收齊資料7個工作日內反饋區住房城鄉建設局。

  6.區稅務局負責對緊缺型人才申請人的個人所得稅繳納情況進行審核,在審核匯總表加具審核意見并蓋章,于收齊資料7個工作日內反饋區住房城鄉建設局。

  7.項目引進部門或行業主管部門各自負責對申請人的工作單位所處的行業領域符合南沙新區“1+1+10”重點產業促進政策體系情況進行審核,區發展改革局組織各相關部門對難以界定或存在爭議的個案進行審核認定;項目引進部門或行業主管部門配合區人力資源和社會保障局,對申請人持有相當于高級及以上專業技術資格或執業資格證書進行審核;在審核匯總表加具審核意見并蓋章,于收齊資料7個工作日內反饋區住房城鄉建設局。

  涉及審核港澳青年申請人的各部門審核工作如下:

  1. 南沙開發區人才發展局負責對港澳青年申請人是否領取過南沙新區高端領軍人才安家補貼情況進行審核,在審核匯總表加具審核意見并蓋章,于收齊資料7個工作日內反饋區住房城鄉建設局。

  2. 市規劃和自然資源局南沙區分局負責對港澳青年申請人及其共同申請家庭成員在南沙區內的自有產權住房情況進行審核,在審核匯總表加具審核意見并蓋章,于收齊資料7個工作日內反饋區住房城鄉建設局。

  3. 區教育局負責對港澳青年申請人的學位情況進行審核。

  4. 市公安局南沙區分局負責對港澳青年申請人出具的居留證明、工作和學習情況證明以及出入境材料等進行審核。

  有關部門在審核過程中,發現申請人提交的材料不符合規定的,應自發現之日起2個工作日內集中反饋給區住房城鄉建設局,由其匯總后,向申請人出具補充相關材料的通知書。通知書由廣州南沙開發區政策兌現窗口對外發放。除不可抗力外,未在規定時間內按要求補正材料的,視為放棄本次申請。

  區住房城鄉建設局在收齊各相關單位審核意見后,于5個工作日內出具申請審核情況匯總表。經審核不符合條件的,發出《不符合購買南沙區共有產權人才住房條件通知書》,告知申請人并說明理由。通知書由廣州南沙開發區政策兌現窗口對外發放。

  申請人對審核結果有異議的,可在3個工作日內向區住房城鄉建設局提交《申請購買南沙區共有產權人才住房異議申訴表》及相關資料進行異議申訴。區住房城鄉建設局在7個工作日內會相關部門進行異議復核,并將復核結果反饋申請人。

  (五)公示及異議申訴

  審核通過的,區住房城鄉建設局在廣州市南沙區政府門戶網站、廣州南沙新區(自貿片區)政策兌現系統公示通過審核的申請人名單。公示期為5個工作日,公示期間受理異議申訴。公示期滿無異議的,獲得申購資格;公示期內有異議的,經查異議屬實的,由區住房城鄉建設局取消當次申購資格。

  獲得申購資格的申請人名單由區住房城鄉建設局正式書面通知其委托的區屬國有企業,以開展下一步配售工作。

  第七條 配售程序

  區住房城鄉建設局監督指導其委托的區屬國有企業和開發建設單位開展搖珠配售。具體程序如下:

  (一)現場看房

  自區住房城鄉建設局正式發布申購公告,接受網上申請之日起,已報名并取得受理號的申請人可以自行到共有產權住房建設項目所在地現場看房;受委托的區屬國有企業和開發建設單位應當做好現場看房的接待工作。

  (二)搖珠和選房

  符合資格的申請人名單公示期滿后,區住房城鄉建設局在公證部門的公證和其委托的區屬國有企業的協助下對購房人的選房順序進行搖珠。搖珠結果在廣州市南沙區政府門戶網站(www.awxhuq.live)和廣州南沙新區(自貿片區)政策兌現系統(www.nszcdx.com)予以公示,公示期為5個工作日。最終搖珠順序名單由區住房城鄉建設局以書面形式通知其委托的區屬國有企業。

  受委托的區屬國有企業按照搖珠的順序,分批次通知購房人選房,選房期具體根據房源數量和購房人人數確定。

  受委托的區屬國有企業在選房現場公示相關文件,包括銷售依據文件、房屋價格表、銷控表等。

  未按時到場參加選房的購房人視作自動放棄,同時,該購房人的本次申購資格作廢。

  購房人到場后無法提供通知要求攜帶的必要購房資料且無法及時補充提交的,以及放棄選房的,該購房人的本次申購資格作廢。

  如果當期共有產權住房經搖珠選房沒有全部銷售出去,應當在選房結束后5個工作日內公布銷售及剩余房源情況。未銷售或雖被選中但購房人未能完成網簽手續的房源,擇機再行配售。

  (三)簽約和備案

  購房人現場選定住房后,與開發建設單位、受委托的區屬國有企業三方簽訂認購書,明確房屋單元、總價、產權份額、支付方式、三方權利義務等核心內容和違約責任等(認購書經區住房城鄉建設局審核確定),并由購房人交納一定數額的定金。定金的比例數額由開發建設單位和受委托的區屬國有企業協商確定,但該比例不得超過購房人應支付總房款的百分之二十。

  自簽訂認購書7個工作日內,購房人應備齊相關資料到現場簽訂購房合同及補充協議(合同和協議文本經區住房城鄉建設局審核確定),辦理網簽手續,按照相關規定繳納物業專項維修基金。支付所購產權份額的全部房款或按現行信貸等政策要求繳納首期房款并辦理銀行按揭。購房人簽訂認購書后未能按時辦理網簽手續的,沒收所繳納定金,取消此次申購資格,所選住房納入剩余房源。

  受委托的區屬國有企業在購房人辦理網簽手續后5個工作日內,將最終購房名單等信息在系統中進行錄入登記,并報區住房城鄉建設局備案。

  第三章 共有產權住房相關事項約定

  第八條 銷售價格確定

  共有產權住房銷售價格以第三方獨立專業評估機構根據房源推出時點的市場情況進行評估,按照低于銷售時點同地段、同品質普通商品住房價格的原則,綜合房屋的樓層、朝向、面積、景觀等因素設定“一房一價”,并在銷售前按程序報區住房城鄉建設局備案。

  剩余房源再次銷售時,應根據銷售時點的市場價格情況重新確定銷售價格。

  第九條 產權份額確定

  購房人應在簽訂認購書階段予以確定所支付的購房出資額,購房人產權份額按照擬實際出資額(含抵押貸款本金部分)占所購買共有產權住房評估價格的比例確定,原則上購房人產權份額應超過百分之五十,但不得高于百分之八十。該出資比例在簽訂購房合同后不得變更。

  第十條 購房合同簽訂

  以家庭為單位申購選定共有產權住房的,夫妻雙方應共同與受委托的區屬國有企業和開發建設單位三方共同簽訂《廣州市南沙區共有產權住房購買合同》,作為購房家庭產權份額的共同共有人,未成年子女為同住人,購房者直系親屬可作為所購產權份額的共同持有人。

  購房合同應明確共有產權份額、房屋使用維護、禁止出租和政府產權部分租金繳交標準與安排等內容。共有產權住房交易合同示范文本由區住房城鄉建設局制定。

  第十一條 不動產登記程序

  開發建設單位、購房人和受委托的區屬國有企業應當依法到區不動產登記中心現場申請辦理不動產登記。

  不動產登記主要包括申請、受理、審核、登簿和發證等幾個環節。

  在登簿時,登記事項記載于不動產登記簿,其中,土地使用權取得方式根據項目實際情況,登記為“劃撥”或“出讓”;對象一所購買住房登記的房屋產權性質為“共有產權保障性住房”;對象二所購買住房所登記的房屋產權性質為“共有產權人才住房”。登記簿應當根據購房合同約定的比例,登載購房人和受委托的區屬國有企業持有房屋產權的相應比例,并記載相應支付出讓金的情況和出讓起止時間。

  區不動產登記中心應當自受理登記申請之日起30個工作日內辦結共有產權住房不動產登記手續(法律另有規定的除外),并根據不動產登記簿的記載,向購房人和受委托的區屬國有企業核發不動產權證書。證書的附記欄應注記共有人姓名、共有方式及共有份額等內容。

  共有產權住房不動產登記由區不動產登記中心按照相關法規辦理。

  第十二條 回購申請

  共有產權住房購房人自核準產權登記之日起未滿5年,但由于《管理辦法》第二十二條規定的情形,需要騰退共有產權住房的,應提出回購申請,由受委托的區屬國有企業實施回購。有回購申請需要的購房人到廣州南沙開發區政策兌現窗口提交紙質版申請材料。具體材料如下:

  (一)申請由受委托的區屬國有企業回購共有產權住房格式表單;

  (二)購房合同和共有產權住房使用管理協議;

  (三)共有產權住房不動產權證;

  (四)購房人及其家庭成員身份證明材料;

  其中具有《管理辦法》第二十二條第二款第(一)項情形的,還應當提交商品住房購房合同和原有住房的不動產權證等相關材料;具有《管理辦法》第二十二條第二款第(四)項情形的,還應當提交購房人及其家庭成員全部死亡、繼承人身份證明等材料。

  第十三條 回購審核

  廣州南沙開發區政策兌現窗口對遞交的申請材料進行形式審核。對缺少申請材料或遞交材料明顯不符合規范要求的,出具材料補正通知書,一次性告知申請人需要補正的全部內容;對明顯不符合申請條件的,明確告知申請人不予受理的具體原因及依據,并將申請材料退回。

  廣州南沙開發區政策兌現窗口匯總當天的申請資料,歸類整理后報送至區住房城鄉建設局,區住房城鄉建設局應當在收到紙質材料后的15個工作日內,到共有產權住房內實地踏勘,認定同時符合下列條件的,應當作出同意回購的書面決定:

  (一)符合《管理辦法》第二十二條、本細則第十二條的規定;

  (二)房屋使用狀況良好;

  (三)未發生違規違約行為或者違規違約行為已改正。

  第十四條 實施回購

  共有產權住房回購由受委托的區屬國有企業實施,受委托的區屬國有企業應當與原購房人簽訂回購合同,協商確定回購價格的支付時間和支付方式等。同時符合以下條件的,支付全部回購價格:

  (一)戶籍已全部遷出;

  (二)購房貸款擔保抵押權已注銷;

  (三)水、電、燃氣、電信、有線電視等公共事業費用和物業服務費已結清;

  (四)在合同約定的期限內騰空并移交房屋;

  (五)已履行區住房城鄉建設局作出的行政決定且違規違約行為已改正;

  (六)受委托的區屬國有企業取得回購房屋的不動產權證。

  回購價格的計算公式為:回購價格=原銷售價格×(1+計息周期對應的銀行存款基準利率)。計息周期自購房合同簽訂之日起至回購合同簽訂之日止。計息周期不足3個月的,適用活期存款基準利率;超過3個月的,適用3個月定期存款基準利率;超過6個月的,適用6個月定期存款基準利率;超過1年的,適用1年定期存款基準利率;超過2年的,適用2年定期存款基準利率;超過3年及以上的,適用3年定期存款基準利率。

  購房人應當配合受委托的區屬國有企業及時辦理回購共有產權住房的不動產轉移登記手續。

  第十五條 上市流轉

  共有產權住房的房屋產權份額流轉方式有內循環方式和外循環方式等兩種,具體如下:

  (一)內循環方式流轉。共有產權住房購房人自核準產權登記之日起滿5年,可向區住房城鄉建設局提交產權流轉申請,明確出售價格。同等條件下,受委托的區屬國有企業可優先購買購房人所占份額。受委托的區屬國有企業明確表示放棄購買或超過7個工作日未表態的,購房人可在區住房城鄉建設局或其委托的區屬國有企業建立的網絡服務平臺發布轉讓所購房屋產權份額信息,轉讓對象為其他符合共有產權住房購買條件的家庭。新購房人獲得房屋產權性質仍為“共有產權住房”,其所占產權份額與原購房人所占產權份額一致。

  (二)外循環方式流轉。共有產權住房購房人自核準產權登記之日起滿8年,可向區住房城鄉建設局提交上市申請,同等條件下,受委托的區屬國有企業可優先購買購房人所占份額。受委托的區屬國有企業明確表示放棄購買或超過7個工作日未表態的,經購房人和受委托的區屬國有企業協商一致,可共同向其他符合本地住房限購條件家庭轉讓房屋。新購房人取得商品住房產權。原購房人和受委托的區屬國有企業按照所占產權份額獲得轉讓總價款的相應部分。

  購房人自核準產權登記之日起未滿5年的,不允許轉讓房屋產權份額。購房人自核準產權登記之日起滿5年而未滿8年的,可通過內循環方式流轉房屋產權份額;也可按申請購買政府產權份額時點市場價格購買政府產權份額,但在購買協議中應約定所購得產權份額在規定時間內不能上市轉讓。購房人自核準產權登記之日起滿8年的,可按相關規定上市轉讓房屋產權。

  第十六條 上市流轉申請

  需要購買政府產權份額,或者流轉共有產權住房的,原購房人到廣州南沙開發區政策兌現窗口提交紙質版申請材料。具體材料如下:

  (一)申請購買/流轉格式表單;

  (二)購房合同和共有產權住房使用管理協議;

  (三)共有產權住房不動產權證;

  (四)購房人及其家庭成員身份證明材料;

  其中,購房人自核準產權登記之日起滿8年流轉共有產權住房產權份額,而受委托的區屬國有企業放棄購買的,需如實填寫已確定的新購房人及流轉報價。

  第十七條 上市流轉審核

  廣州南沙開發區政策兌現窗口對遞交的申請材料進行形式審核。對缺少申請材料或遞交材料明顯不符合規范要求的,出具材料補正通知書,一次性告知申請人需要補正的全部內容;對明顯不符合申請條件的,明確告知申請人不予受理的具體原因及依據,并將申請材料退回。廣州南沙開發區政策兌現窗口匯總當天的申請資料,歸類整理后報送至區住房城鄉建設局,區住房城鄉建設局收到申請后,按照下列規定進行處理:

  (一)申請購買政府產權份額的,在10個工作日內做出是否同意的審核意見。

  (二)申請流轉房屋產權份額的,根據流轉報價、本區保障性住房籌措計劃及反饋意見等,在20個工作日內做出受委托的區屬國有企業是否優先購買的決定。

  第十八條 實施外循環方式流轉

  原購房人、同住人應當在收到受委托的區屬國有企業作出的不予優先購買的書面決定后,與新購房人協商一致簽訂合同。

  原購房人和新購房人應當在區住房城鄉建設局規定的期限內,一次性向區住房城鄉建設局指定的賬戶繳納政府產權份額價款。

  價款繳清后,區住房城鄉建設局應當出具已繳清政府產權份額價款的書面證明。轉讓人和受讓人持前述書面證明,到區不動產登記中心辦理不動產轉移登記,并將共有產權住房變更為商品住房。

  第十九條 上市流轉關于不動產登記的規定

  因購買政府產權份額申請變更或轉移登記的,申請人應當是不動產權證書上記載的權利人。

  因共有產權住房上市轉讓申請轉移登記的,申請人應當是買賣合同雙方當事人。

  因受委托的區屬國有企業優先購買共有產權住房申請轉移登記的,申請人應當是受委托的區屬國有企業和不動產權證書上記載的權利人。

  登記中心核準登記的,應當繼續保留不動產登記簿和不動產權證書附記欄內“共有產權住房”的注記內容。

  具體登記操作流程由不動產登記中心按照相關法規辦理。

  第二十條 上市流轉價格確定與管理

  購房人申請購買政府產權份額時,應由購房人和受委托的區屬國有企業通過簽訂共同委托協議的方式委托具備資格的房地產估價機構參照申請購買時點周邊類似交易評估確定房屋的市場價格(評估費用如無特別約定,由雙方共同承擔),并在此基礎上協商確定交易價格。購房人應當在收到區住房城鄉建設局出具同意的審核意見后15個工作日內,與受委托的區屬國有企業簽訂購買協議,但在購買協議中應約定所購得產權份額在規定時間內不能上市轉讓。并按照協議約定,及時向區住房城鄉建設局指定的賬戶補繳價款。

  補繳價款的計算公式為:補繳價款=申請購買政府產權份額時點房源項目交易價格×住房建筑面積×政府產權份額。

  價款繳清后,區住房城鄉建設局應當出具書面證明;購房人與受委托的區屬國有企業協商一致后,應持該書面證明到區不動產登記中心,按照不動產登記的有關規定辦理不動產轉移登記手續。

  共有產權住房購房人提交上市申請,所報擬轉讓價格低于申請轉讓時點房源項目市場評估價格80%的,受委托的區屬國有企業應當在20個工作日內行使優先購買權,按購房人提出的轉讓價格予以回購。

  受委托的區屬國有企業決定優先購買的,受委托的區屬國有企業應當到共有產權住房內實地踏勘,在確認房屋使用狀況良好后,與購房人簽訂回購合同;協商確定購買款項的支付時間和支付方式。同時符合本細則第十四條第二款第(一)(二)(三)(四)(五)(六)項所列條件,且受委托的區屬國有企業取得房屋的不動產權證的,將回購款項支付給購房人。

  購房人應當配合受委托的區屬國有企業及時辦理其優先購買共有產權住房的不動產轉移登記手續。

  第二十一條 購房貸款

  購房人可以按照相關規定申請住房公積金、商業銀行貸款等購房貸款。貸款機構、開發建設單位、購房人和受委托的區屬國有企業四方簽訂房產按揭合同,貸款機構向開發建設單位支付抵押份額房款,購房人按照抵押貸款合同約定還貸。

  如購房人無法獲得相應購房貸款且不能在規定時間內補足購房款致使購房行為無法完成的,開發建設單位依法解除共有產權住房購房合同,購房人前期所交的購房款中扣除相應違約金后予以無息退還,所選購住房歸入剩余房源。

  受委托的區屬國有企業向按揭銀行作出回購承諾,當出現購房人還貸違約,受委托的區屬國有企業應按購房合同約定對購房人份額進行回購,向銀行履行相應義務。

  第二十二條 共同持有產權期間相關費用

  (一)租金

  購房人在未取得房屋完整產權期間,需按月或按季度向受委托的區屬國有企業繳付政府產權份額比例的租金,具體繳交安排應在購房合同中約定。共有產權保障性住房與共有產權人才住房采用不同的租金標準,租金征收標準可根據項目具體情況進行核減。

  對象一與政府共同持有產權期間的租金標準(即共有產權保障性住房)按照適當低于同地段、同類型住房租金水平的原則,由區住房城鄉建設局會同物價部門確定(租金標準每5年視實施情況調整制定),并在申購公告中公布。

  對象二與政府共同持有產權期間的租金標準(即共有產權人才住房),應在共有產權住房申購公告中即予以明確,由第三方獨立專業評估機構根據房源推出時點市場租金情況進行評估,參考同地段普通商品住房租金標準確定,并在銷售前按程序報區住房城鄉建設局備案。受委托的區屬國有企業往后每5年委托第三方獨立專業評估機構重新評估租金標準,報區住房城鄉建設局備案后執行。

  (二)稅費

  共同持有產權期間,受委托的區屬國有企業、購房人依法規分別繳納相關稅費;不動產發生交易時產生的相關稅費亦由交易雙方各自承擔。

  (三)物業服務費

  物業服務費由購房人承擔,并在購房合同中明確。

  (四)維修基金

  購房人按照本區商品住宅專項維修資金管理規定,全額繳納住宅專項維修資金。同時應當根據約定,承擔房屋日常管理維護費用。

  第四章 監督管理

  第二十三條 房源籌建監管

  新建共有產權住房項目在辦理規劃審批前,需要就選址、套數、戶型、擬供應對象等征詢區住房城鄉建設局意見。面向本區城鎮戶籍中低收入住房困難家庭供應的共有產權住房戶型應以建筑面積90平方米以下的中小套型為主;面向緊缺型人才和港澳青年的共有產權住房戶型及面積可根據需要適當放寬。

  新建共有產權住房的容積率、建筑密度、建筑高度、綠地率、配套公建、機動車位、商業配置等綜合技術經濟指標應符合城鄉規劃的相關要求。

  區住房城鄉建設局要加強共有產權住房建設工程管理,對建設標準、工程建設質量及建設進度等情況進行監督檢查,確保建設項目保質保量按時完成。

  新建共有產權住房交付使用前,開發建設單位應當按照環保節能、經濟適用的原則完成室內裝修。其他方式籌集的共有產權住房出售前,區住房城鄉建設局應當對房屋狀況進行檢查,必要時應當予以修繕。

  經過室內裝修或者修繕的共有產權住房,應當具備滿足基本居住要求的條件。

  第二十四條 房屋配售后監管

  共有產權住房配售后,受委托的區屬國有企業應當組織力量開展常態化的管理巡查,發現并制止房屋出租、破壞性使用等違規違約使用行為。區住房城鄉建設局應當做好政策指導工作。

  受委托的區屬國有企業開展房屋使用行為的日常巡查,發現房屋出租或破壞性使用等違規違約行為后,應當及時上報相關管理部門;相關管理部門應當按照各自職責作出處理。

  任何單位和個人都有權舉報房屋違規違約使用行為,接到舉報的部門、單位應當為舉報人保密,并按照相關規定及時處理或者移交相應管理部門處理。

  第二十五條 違約使用監管

  購房人違反約定私自出租房屋的,區住房城鄉建設局應責令其停止出租行為,并追究其違約責任;違規破壞性使用房屋,造成房屋損壞,影響自身及鄰里住用安全的,區住房城鄉建設局應責令其出資修繕房屋,恢復使用條件,確保住用安全,情節嚴重的,追究其法律責任。拒不改正,或改正措施不得力的,區住房城鄉建設局可責令其騰退住房,禁止其10年內再次申請本區各類保障性住房和政策性住房,情節嚴重的,追究法律責任。

  第二十六條 騰退實施監管

  購房人應當騰退住房而不予騰退的,區住房城鄉建設局應當依法作出責令其限期騰退的決定。購房人拒不履行騰退義務,又不按照規定申請行政復議或提起行政訴訟的,作出騰退決定的區住房城鄉建設局可依法申請人民法院強制執行。騰退住房后,受委托的區屬國有企業按照原銷售價格扣除相關執行費用后退回購房款。

  第二十七條 嚴重失信行為監管

  購房人有下列行為之一的,區住房城鄉建設局等單位可以將其違規違約行為情況和行政處理決定等信息,納入全區統一的共有產權住房管理信息系統,供有關主體查詢使用。

  (一)因違規違約使用行為受到處理后,又再次實施的;

  (二)應當將共有產權住房交政府指定機構回購或優先購買,但拒不配合的;

  (三)拒不履行區住房城鄉建設局騰退住房決定的;

  (四)以暴力、脅迫等方式,阻撓調查、取證,抗拒行政執法,情節嚴重或造成惡劣影響的。

  第二十八條 違規經紀行為監管

  房地產經紀機構及其經紀人員不得違規代理共有產權住房出售、出租等業務。違規開展業務的,由區住房城鄉建設局責令限期改正,對房地產經紀人員處1萬元以下罰款;對房地產經紀機構,取消網上備案資格,處3萬元以下罰款,情節嚴重或者造成惡劣影響的,追究相關法律責任。

  第二十九條 監管協調機制

  區住房城鄉建設局牽頭組織規劃和自然資源、公安、綜合執法、市場監管等部門和區各鎮街建立共有產權住房管理協調機制,通過聯席會議等方式,溝通工作情況,研究解決共有產權房屋管理中的難點重點問題,明確職責分工,協調處理違規違約使用行為。

  第五章 附則

  第三十條 約束說明

  本細則在施行過程中接受國家、廣東省和廣州市發布實施的土地和房產政策的約束。

  第三十一條 解釋部門

  本細則由南沙區住房和城鄉建設局負責解釋。

  第三十二條 施行日期

  本細則自印發之日起實施,有效期至2021年11月5日止。

  流程圖詳見附件。

 

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